限购之下无力贷款与炒房客解除合同

来源:北京盈科房谋法律网 作者:李云波律师 时间:2017-09-29

韩先生与妻子于2010年4月18日,通过中介我爱我家,与龙某就望京某小区一套住房签订存量房屋买卖合同。在此之前,韩先生曾将自己名下一套50多平米的一居室卖出,以用于换购另一套住房,并与张某签订一份买卖合同。

不料,就在韩先生与龙某签订合同后第二天,张某向韩先生提出,由于政府出台了限购政策,自己已经不能贷款,无力凑足剩余房款105万元,愿意放弃之前交付的定金两万元,与韩先生解除合同。韩先生在与张某交涉之后,出于对张某的理解,表示愿意接受定金赔偿,解除合同,并放弃了违约金的主张。

但回来后,却发现自己也不符合贷款条件,而自己与龙某签订的合同又恰恰在限购新政出台之后,根据该合同约定,如果韩先生违约,将面临着房屋价款20%的违约金。

韩先生与妻子一同来到盈科律师事务所,咨询了我。

在听完韩先生与妻子的陈述后,我发现,韩先生可以有两个思路:主张合同无效或主张解除合同。

主张合同无效:龙某在前不久刚刚购买了涉案房屋,该房屋仍没有过户到龙某名下,且龙某试图将该房屋直接从前房主的名下直接过户给韩先生,以赚取差价,避交税费。但如果涉及诉讼,龙某是否会转而将房产先过户到自己名下呢?对于像龙某这样精明的炒房者,应该可以做到这一点。那么,只要龙某在一审开庭前将房屋过户到自己名下,主张合同无效的理由将随之瓦解。

主张合同解除:合同是我爱我家提供的范本合同,合同条款相对完善细致,经过我的分析,双方目前均没有违约,也没有双方出现约定解除的事由,也就是,主张合同解除,没有任何依据。

在这种情况下,我建议韩先生,先行与龙某进行协商,如果协商不成则以主张合同无效的诉讼起诉龙某,看看龙某的反应,再做下一步打算。如果龙某办理了过户手续,那我们就当庭变更诉讼请求,以限购政策出台,情事变更为由,请求解除合同。但合同同时约定,如果韩先生贷款不足以支付余款,余款由韩先生自行筹措。因此解除合同之诉,可能面临着违约金或者差价赔偿。

韩先生采纳我的建议,在与龙某协商未果后,提起合同无效之诉。

该案在朝阳法院审理,庭审中,我宣读起诉状,仍以合同无效为诉讼请求。对方答辩称,龙某已经取得房产证,虽然签订合同时不是房屋的所有权人,但现在龙某具备履行条件,合同应当有效。

正在酝酿变更诉讼请求的时候,对方律师突然提起反诉,要求与我们解除合同。这令我感到莫名惊诧,一时不解为何对方律师会做出这样的决定。因为在我方并未有违约情形的前提下,对方提出解除合同,意味着合同将以无人违约,协商一致的方式解除,那么我们将不再承担合同约定的违约金。如此一来,将对我方十分有利。

为避免提醒对方,我继续坚持认为龙某在签约时并非产权人,其签署的买卖合同无效。又一个回合之后,我向法庭提出,放弃主张合同无效的诉讼请求,同意对方的反诉请求,解除合同,并向法庭递交了限购政策文本及韩先生在人民银行的贷款记录,用以表明,我方履行合同受到限购政策影响。

在当时,由于限购政策影响导致无法贷款,房屋买卖合同无法履行的案件如何处理在法律界还没有明确的方案。即便如后来的情事变更,双方互不承担损害赔偿,对韩先生来说也难以适用。因为合同条款明确约定,贷款数额不足以支付余款的,由韩先生自行凑足。这意味着,韩先生如果无法贷款,则应自行筹钱,以韩先生当时的资金能力,显然无法凑足,违约已是必然。对方能提出解除合同,且没有提出损害赔偿的要求,我方何乐而不为呢?

最终,朝阳法院作出判决,被告、反诉人提出解除合同,原告、被反诉人同意解除,法院判令合同解除。

或许因为事后醒悟,龙某向第二中级人民法院提起上诉。二审谈话中,莫名的原因,主审法官对我方的态度很是尖锐,在我转身复印材料的几分钟里,主审法官对我的当事人进行了一番谈话,甚至明确表示她将进行改判。当事人向我讲述这一情节后,我当即向法庭提出抗议,法官在以暗示判决结果的方式压制我的当事人,以达成调解目的。但最终,当事人迫于这种压力,同意放弃5万元定金返还,同时向对方赔偿两万元,并承担一审二审的诉讼费。二审法院出具了民事调解书。

一个轻率的签字,导致韩先生损失了连同中介费在内十几万元,耗费时间精力,跌宕起伏地经历了两场诉讼。因此,再次告诫诸位将要进行二手房买卖的朋友,房产买卖涉及法律问题纷繁复杂,各方机关算尽,一定要慎重行事。

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