购买公司名下顺义别墅,律师陪购全面审查风险,保障交易安全

来源:北京盈科房谋法律网 作者:李云波律师 时间:2017-09-13

2017年7月,赵女士经房产中介推荐,意欲购买位于顺义天竺某小区一套别墅,双方初步约定价格两千五百万元,房屋为毛坯房,卖方在2014年因购房资格问题,以自己名下的公司名义购买,目前尚未取得房屋所有权证,但已经办理预售登记,且卖方公司尚有八百余万房屋贷款未结清。房产中介机构提供了房产买卖合同文本,但赵女士还是希望聘请李云波律师进行交易风险审查。

案件处理:

李云波律师接受委托后,对开发商主体情况、网络舆论、股东背景、涉诉判决等进行了初步调查,询问并调查了卖方公司的股东情况和历史经营情况,审查了李女士的购房资格并提示合同中设置购房资格变动后的替代方案,调查交易房屋所在项目的开发进展情况、开发商在建工程抵押情况、建设工程款支付情况,审查了卖方与开发商之间签订的预售合同,查询交易房屋的预售合同网签真实性,并提出李女士尝试以收购卖方公司股权的方式取得房屋所有权以合理合法规避房产交易的巨额税费(股权交易最终以卖方商业考虑而未能达成)。

同时,李律师陪同赵女士对交易房屋现状及周边环境进行了考察,提示该小区周边存在某村集体墓地,经调查发现,该墓地未经民政及国土部门批准,系违法公墓,但已存在多年,一直未能拆除。

鉴于开发商尚未办理初始登记,何时能取得房屋所有权证存在很大不确定性,李云波律师对房款的支付方式进行了严谨的推演和设计,并纠正了中介提供合同版本中多处瑕疵,例如原合同约定赵女士应在约定时间将其中700万元房款支付至甲方指定账户,甲方收到款项后前往银行结清贷款,办理解除抵押登记手续。李律师建议修改为,赵女士应在约定时间陪同卖方共同前往银行,将其中700万元房款直接支付贷款账户用于结清贷款。另外,卖方与开发商之间的预约合同中就迟延办理房产证约定了违约金,合同中增加了卖方需将其追究开发商违约责任的权利让渡给赵女士,同时签署公证授权委托和权利转让通知,为赵女士将来向开发商施压早日办理房产证争取了权利空间。

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